La prescription acquisitive (usucapion) en Outre-mer

Analyse approfondie d’un mécanisme au cœur des enjeux fonciers ultramarins

Dans les territoires d’Outre-mer, la question foncière constitue aujourd’hui l’un des défis juridiques, économiques et sociaux les plus complexes à résoudre. En effet, l’occupation sans titre ne relève pas d’un phénomène marginal, mais d’une réalité structurelle profondément enracinée dans l’histoire, les pratiques sociales et les insuffisances institutionnelles propres à ces territoires. Il en résulte une insécurité foncière généralisée, affectant à la fois les personnes privées et les personnes publiques, et portant directement atteinte au droit fondamental de propriété garanti par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ainsi que par l’article 544 du Code civil.

Cette situation est d’autant plus préoccupante qu’elle freine considérablement le développement économique local, bloque les opérations immobilières, empêche l’accès au crédit et favorise le maintien de situations d’habitat précaire ou indigne. Dans ce contexte, la prescription acquisitive, également appelée usucapion, apparaît comme un mécanisme juridique central permettant de régulariser des situations de fait anciennes, en transformant une possession prolongée en un véritable droit de propriété. Toutefois, si ce mécanisme constitue une solution précieuse, il n’en demeure pas moins strictement encadré tant par les textes que par une jurisprudence récente particulièrement exigeante.

I. La prescription acquisitive : un mode d’acquisition fondé sur la réalité des situations de fait

La prescription acquisitive, consacrée par l’article 2258 du Code civil, repose sur une idée simple mais fondamentale : le droit reconnaît, sous certaines conditions, la valeur juridique d’une situation de fait prolongée dans le temps. Ainsi, une personne qui occupe un bien immobilier de manière durable peut en devenir propriétaire, même en l’absence de titre de propriété formel. Toutefois, cette acquisition ne peut intervenir que si la possession présente un certain nombre de caractéristiques cumulatives particulièrement strictes.

En effet, la possession doit être continue, c’est-à-dire exercée sans interruption significative pendant toute la durée requise, paisible, ce qui exclut toute violence ou contestation sérieuse, publique, afin d’être visible et non dissimulée, non équivoque, c’est-à-dire dépourvue d’ambiguïté quant à l’intention de se comporter comme propriétaire, et enfin exercée à titre de propriétaire, ce qui suppose une véritable volonté d’appropriation du bien. À ces conditions s’ajoute une exigence temporelle essentielle : la possession doit s’étendre sur une durée de trente ans en matière immobilière.

La jurisprudence récente, notamment l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Basse-Terre le 14 novembre 2024, illustre parfaitement l’application concrète de ces critères. Dans cette affaire, la cour a reconnu la prescription acquisitive au profit d’un occupant en se fondant sur un faisceau d’indices concordants, tels que la construction d’une habitation sur le terrain, l’occupation continue depuis plusieurs décennies, le paiement régulier des taxes et les témoignages attestant de la réalité de cette possession. Cette décision confirme que la preuve de l’usucapion repose sur une appréciation globale et concrète des faits, et non sur la production d’un titre unique.

II. Une réalité ultramarine marquée par des facteurs historiques et sociaux spécifiques

L’ampleur des situations d’occupation sans titre en Outre-mer ne peut être comprise sans prendre en compte les facteurs historiques et sociologiques qui en sont à l’origine. Ces situations trouvent notamment leur source dans les pratiques coutumières de transmission informelle des terres, caractérisées par des donations de fait, des successions non réglées et une occupation familiale sur plusieurs générations sans formalisation juridique.

Cette réalité est particulièrement visible dans la zone des cinquante pas géométriques, qui constitue un héritage direct de l’époque coloniale et qui a longtemps été occupée de manière irrégulière par des populations ne disposant pas d’accès effectif au droit ou aux services notariaux. À cela s’ajoute une méconnaissance généralisée des règles juridiques applicables, qui conduit de nombreuses personnes à se considérer propriétaires d’un bien du simple fait de son occupation prolongée, alors même qu’aucun titre n’a été établi.

En l’absence de régularisation successorale, les biens restent juridiquement indivis entre plusieurs héritiers, ce qui empêche toute gestion efficace et toute transmission claire du droit de propriété. Cette indivision prolongée, souvent aggravée par des conflits familiaux ou par l’éloignement géographique des héritiers, constitue un obstacle majeur à la sécurisation du foncier en Outre-mer.

III. L’acte de notoriété acquisitive : un outil probatoire au cœur des pratiques mais strictement encadré

Dans ce contexte, l’acte de notoriété acquisitive joue un rôle central dans la pratique notariale ultramarine. Cet acte, établi par un notaire, vise à constater l’existence d’une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive, en s’appuyant sur un ensemble d’éléments de preuve tels que des témoignages, des documents fiscaux ou encore des constats d’occupation.

Cependant, la jurisprudence récente a clairement affirmé que cet acte ne constitue pas un titre de propriété en lui-même, mais uniquement un mode de preuve parmi d’autres. Ainsi, dans plusieurs décisions rendues en 2024, notamment les arrêts des 10 octobre et 12 septembre, la Cour de cassation a rappelé que le juge ne peut se contenter de l’existence d’un acte de notoriété, mais doit procéder à une analyse concrète des éléments matériels de possession qu’il contient. Cette exigence vise à éviter toute reconnaissance automatique de la propriété sur la seule base d’un acte notarié.

Cette position a été confirmée et complétée par l’arrêt du 28 novembre 2024, dans lequel la Cour de cassation a également précisé les conditions d’application du régime spécifique de contestation des actes de notoriété en Outre-mer. Elle y affirme que la loi du 28 février 2017, qui prévoit un délai de cinq ans pour contester ces actes, ne peut s’appliquer aux actes établis avant son entrée en vigueur, en vertu du principe fondamental de non-rétroactivité des lois.

IV. Un régime juridique spécifique en Outre-mer entre sécurisation et protection des droits

La loi du 28 février 2017 constitue une tentative du législateur de répondre aux problématiques foncières spécifiques aux territoires ultramarins, en instaurant un délai abrégé de contestation des actes de notoriété acquisitive. L’objectif poursuivi est clairement celui de la sécurisation du foncier, en évitant que des situations juridiques restent contestables pendant plusieurs décennies.

Dans le prolongement des mécanismes classiques de la prescription acquisitive, la loi dite Letchimy du 27 décembre 2018, récemment renforcée, consciente du blocage structurel lié aux indivisions successorales prolongées, souvent issues de successions non réglées sur plusieurs générations, cette loi permet désormais d’assouplir les règles de gestion et de sortie de l’indivision en Outre-mer, en substituant à l’exigence d’unanimité une majorité qualifiée, permettant ainsi aux indivisaires détenant plus de 50 % des droits en pleine propriété de procéder à la vente ou au partage du bien sans l’accord de tous. Cette innovation juridique vise à lever les situations d’inertie qui paralysent le foncier ultramarin et empêchent toute valorisation des biens immobiliers.

Par ailleurs, l’évolution récente du dispositif, notamment par son extension, introduit un mécanisme particulièrement notable en matière de prescription acquisitive, en prévoyant, sous certaines conditions, un délai abrégé de 10 ans, en lieu et place du délai trentenaire de droit commun. Cette réduction du délai vise à accélérer la reconnaissance des situations de possession anciennes, dans un contexte où la preuve d’une occupation prolongée est souvent difficile à rapporter sur plusieurs décennies. Toutefois, ce régime dérogatoire demeure encadré et ne saurait remettre en cause les exigences fondamentales de la possession utile, lesquelles continuent de s’appliquer avec rigueur.

V. Les enjeux juridiques majeurs : entre sécurité foncière et justice sociale

La question de la prescription acquisitive en Outre-mer ne se limite pas à une problématique purement technique. Elle soulève des enjeux fondamentaux, tant en matière de sécurité juridique que de justice sociale. En effet, la reconnaissance de la propriété par usucapion permet de régulariser des situations anciennes et de donner une existence juridique à des occupants de bonne foi, mais elle peut également, dans certains cas, conduire à la dépossession de propriétaires légitimes.

Par ailleurs, l’insécurité foncière est étroitement liée à des problématiques d’habitat indigne et d’insalubrité, particulièrement marquées en Outre-mer.

VI. Les solutions juridiques envisageables : vers une approche globale de la régularisation foncière

Face à l’ampleur des difficultés rencontrées, la prescription acquisitive ne peut constituer une solution unique. Elle doit s’inscrire dans une approche globale de la régularisation foncière, mobilisant l’ensemble des acteurs concernés.

En premier lieu, le rôle du notaire apparaît essentiel, notamment en matière de régularisation des successions et des donations, afin de reconstituer des chaînes de propriété claires et opposables D’où la nécessité d’une intervention accrue des officiers publics dans ces processus, afin de sécuriser juridiquement les situations existantes .

En deuxième lieu, les dispositifs législatifs visant à faciliter la sortie de l’indivision, tels que la loi Letchimy, constituent des outils importants, bien que leur efficacité reste limitée en pratique. En troisième lieu, l’intervention des établissements publics fonciers et des collectivités territoriales permet de mettre en œuvre des politiques de régularisation à plus grande échelle, notamment par l’acquisition et la redistribution des terrains.

Enfin, il est nécessaire de renforcer l’information et l’éducation juridique des populations ultramarines. En effet, une meilleure connaissance des règles applicables permettrait de prévenir les situations d’occupation sans titre et de favoriser une gestion plus sécurisée du foncier.

Conclusion

La prescription acquisitive constitue, en Outre-mer, un mécanisme juridique à la fois indispensable et délicat, qui permet de régulariser des situations de fait anciennes tout en posant des enjeux majeurs en termes de sécurité juridique et de protection du droit de propriété. Les décisions jurisprudentielles récentes témoignent d’une volonté de mieux encadrer ce mécanisme, en exigeant une preuve rigoureuse de la possession et en refusant toute application rétroactive des règles nouvelles.

Toutefois, la résolution durable des problématiques foncières ultramarines ne peut reposer sur ce seul mécanisme. Elle nécessite une approche globale, combinant intervention notariale, action publique, réforme législative et sensibilisation des populations, afin de construire un système foncier à la fois sécurisé, équitable et adapté aux réalités locales.

I. La prescription acquisitive : un mode d’acquisition fondé sur la réalité des situations de fait
II. Une réalité ultramarine marquée par des facteurs historiques et sociaux spécifiques
III. L’acte de notoriété acquisitive : un outil probatoire au cœur des pratiques mais strictement encadré
IV. Un régime juridique spécifique en Outre-mer entre sécurisation et protection des droits
V. Les enjeux juridiques majeurs : entre sécurité foncière et justice sociale
VI. Les solutions juridiques envisageables : vers une approche globale de la régularisation foncière
Conclusion

« En Outre-mer, la prescription acquisitive reste un levier essentiel de régularisation foncière, mais la jurisprudence récente rappelle qu’elle repose avant tout sur une preuve rigoureuse de la possession et ne peut jamais résulter d’une simple occupation prolongée. »

— L’équipe Juriximmo